Porque o STF resolveu uma briga e deixou outra aberta. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo concluiu o Tema 1.348 e confirmou que a integralização de imóveis no capital da holding é imune ao ITBI, mesmo que a empresa tenha atividade imobiliária. Ótima notícia. Só que a mesma decisão manteve um limite: a imunidade vale até o valor do capital integralizado. E é nesse limite que muitas prefeituras continuam cobrando.
Tudo bem até aqui? Agora, vamos à conta que ninguém mostra.
O que exatamente o STF decidiu?
No RE 1.495.108, com repercussão geral, relatoria do ministro Edson Fachin, o Supremo fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da empresa, ressalvada a simulação ou fraude à lei (norma do artigo 156, § 2º, I, da Constituição). Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Registra-se que o próprio STF, ao noticiar o julgamento, esclareceu que a imunidade se restringe ao valor do capital integralizado e que, acima dele, o imposto incide “conforme fixado no Tema 796”. Detalhamos o julgamento neste artigo.
O que é esse limite do Tema 796?
Em agosto de 2020, no RE 796.376, o STF decidiu que a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. O caso concreto ajuda a entender: uma empresa de Santa Catarina tinha capital de R$ 24 mil e recebeu imóveis que superavam esse capital em cerca de R$ 778 mil. A diferença foi lançada como reserva de capital, e sobre ela o STF admitiu o ITBI.
É dizer: ali havia um excedente real, registrado na contabilidade da empresa. Guarde essa informação.
Onde a prefeitura entra na conta?
A lei permite que a pessoa física transfira o imóvel para a empresa pelo valor que consta na sua declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado (norma do artigo 23 da Lei nº 9.249/1995). Se escolher o valor de mercado, a diferença é tributada como ganho de capital (§ 2º do mesmo artigo).
Por isso, na prática, a maioria das famílias integraliza pelo valor da declaração. E aí surge a cobrança. Veja um exemplo hipotético:
| Situação | Valor |
|---|---|
| Imóvel declarado no IR e integralizado no capital | R$ 400 mil |
| Valor atribuído pela prefeitura | R$ 1,4 milhão |
| “Excedente” que a prefeitura enxerga | R$ 1 milhão |
| ITBI cobrado em São Paulo (alíquota de 3%) | R$ 30 mil |
Perceberam? Todo o valor transferido foi para o capital. Não há reserva de capital, não há sobra registrada. O “excedente” nasce apenas da comparação entre o valor da declaração e a avaliação do Município.
Aí, você deve estar se perguntando: e se eu integralizar pelo valor de mercado? Nesse caso, a diferença de R$ 1 milhão vira ganho de capital no imposto de renda, com alíquota de 15% nessa faixa. A saída custaria bem mais que o ITBI.
A prefeitura pode fazer isso?
A questão não está pacificada, e é importante dizer isso com transparência.
A favor do contribuinte, há argumentos fortes. O primeiro: o Tema 796 tratou de um excedente societário real, destinado à reserva de capital, e não de uma diferença de avaliação. O segundo: a escolha entre valor da declaração e valor de mercado é dada pela própria lei federal ao contribuinte. O terceiro: o STJ, no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixou que o valor declarado tem presunção de compatibilidade com o mercado, que só pode ser afastada pelo Fisco em processo administrativo próprio (norma do artigo 148 do CTN). O Município não pode simplesmente impor o seu valor de referência, tema que explicamos aqui.
Do outro lado, os tribunais estaduais têm decidido nos dois sentidos. No Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por exemplo, a 1ª Câmara Cível manteve solução favorável à contribuinte que integralizou sem reserva de capital (Apelação nº 1.0000.25.388947-1/001, julgada em 02/12/2025), enquanto a 2ª Câmara Cível manteve a cobrança sobre a diferença entre a avaliação e o capital, destacando que não houve impugnação administrativa (Apelação nº 1.0000.25.198150-2/001, julgada em 10/02/2026).
Fique atento a esse detalhe: quem não contesta no momento certo enfraquece a própria defesa.
Nossa compreensão
Na nossa visão, o excedente do Tema 796 é societário, e não avaliativo. Se todo o valor transferido foi para o capital, nos termos que a lei federal autoriza, não há parcela fora da imunidade. A diferença entre o valor da declaração e o valor do Município é uma discussão de base de cálculo, que exige o procedimento do artigo 148 do CTN, com direito de defesa.
Mas o risco existe, e o Tema 1.348 não o eliminou. Por isso, a holding precisa ser estruturada já pensando nessa cobrança: contrato social com o valor de integralização bem definido, pedido de reconhecimento da imunidade antes do registro e, se vier a cobrança sobre a diferença, impugnação administrativa ou mandado de segurança antes de pagar.
Vai integralizar imóveis ou recebeu cobrança sobre a diferença?
Envie a guia ou o contrato social para uma análise antes de pagar.
Enviar para análise →Já paguei ITBI sobre essa diferença. E agora?
Quem pagou nos últimos cinco anos pode, em tese, pedir a restituição do valor, contado o prazo de cada pagamento (norma do artigo 168, I, do CTN). O caminho depende de como a operação foi documentada, e explicamos os cuidados com esse prazo neste artigo.
Perguntas frequentes
A holding não paga mais ITBI depois do Tema 1.348?
Na integralização de imóveis ao capital, a imunidade é incondicionada, mesmo para holding imobiliária. Mas ela se limita ao valor do capital integralizado, e fusão, incorporação, cisão e extinção seguem outra regra.
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor do IR e o valor de mercado?
Muitos Municípios cobram, com base no Tema 796. A questão não está pacificada: há bons argumentos de que, sem excedente registrado no capital, não há parcela tributável, e os tribunais estaduais têm decidido nos dois sentidos.
Integralizar pelo valor de mercado resolve?
Afasta a discussão sobre a diferença, mas a diferença entre o valor da declaração e o de mercado passa a ser tributada como ganho de capital no imposto de renda (artigo 23, § 2º, da Lei nº 9.249/1995), em regra com custo maior que o ITBI.
Quem já pagou ITBI sobre a diferença pode recuperar?
Em tese, sim, em até cinco anos contados de cada pagamento (artigo 168, I, do CTN), a depender da documentação da operação.
Conclusão
O STF garantiu a imunidade do ITBI na holding, inclusive para a holding imobiliária. Mas a decisão manteve o limite do capital integralizado, e é nele que a cobrança continua. A boa notícia é que esse “excedente” fabricado pela avaliação da prefeitura pode ser questionado, desde que a holding seja bem estruturada e a contestação venha no tempo certo.
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Conhecer o Método →Esperamos ter contribuído com a compreensão do tema. Se este conteúdo pode interessar a alguém da sua família ou da sua empresa, compartilhe.
Fontes: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; Lei nº 9.249/1995, art. 23; CTN, arts. 148 e 168, I; STF, RE 1.495.108 (Tema 1.348), notícia do STF de 21/10/2026; STF, RE 796.376 (Tema 796); STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113); TJMG, Apelações nº 1.0000.25.388947-1/001 e nº 1.0000.25.198150-2/001; Conjur, “STF não resolveu o que a imunidade de ITBI abrange na prática”, 30/10/2026.
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