Quem organiza o patrimônio da família em uma holding costuma levar um susto ao transferir os imóveis para a empresa: a prefeitura cobra ITBI, mesmo que a Constituição diga que o imposto não incide nessa operação. A justificativa é sempre a mesma, a de que a holding tem atividade imobiliária. Essa cobrança está com os dias contados? O Supremo Tribunal Federal formou maioria para dizer que sim.
Se a tese se confirmar, a atividade da holding deixa de ser motivo para cobrar ITBI na integralização de imóveis.
O que diz a Constituição sobre ITBI e capital social
O art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, ressalva os casos em que a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Toda a discussão está nessa ressalva. Os municípios sustentam que ela vale para as duas situações, inclusive a integralização de capital. Os contribuintes defendem que ela se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. Na prática, holdings patrimoniais que alugam ou vendem imóveis vinham sendo cobradas.
O que o STF está decidindo no Tema 1.348
O caso é o RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida, sob relatoria do ministro Edson Fachin. Para o relator, a imunidade na integralização de capital é incondicionada e não depende da atividade preponderante da empresa. A ressalva, segundo ele, alcança apenas fusão, incorporação, cisão e extinção. Por sugestão do ministro Cristiano Zanin, a tese proposta preserva a possibilidade de o município demonstrar, caso a caso, simulação ou fraude à lei.
Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes. Divergiram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva também abrange a integralização de capital. Com seis votos a dois, a maioria está formada, mas o julgamento, no Plenário Virtual, ainda não havia sido encerrado em 16 de outubro de 2026.
O que muda para a holding patrimonial
Confirmada a tese, a família que integraliza imóveis ao capital de uma holding não precisará pagar ITBI nessa etapa, ainda que a empresa tenha como atividade principal a locação ou a venda desses bens. Em uma estrutura com vários imóveis, a economia pode ser expressiva.
A imunidade, porém, tem limites. Pelo Tema 796, o STF já havia decidido que ela alcança apenas o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social. Se o bem for transferido por valor superior ao capital integralizado, o excedente pode ser tributado. Operações simuladas, sem propósito real, também continuam sujeitas à cobrança.
Quem já pagou ITBI pode recuperar o valor?
Sem limitação de efeitos, quem pagou ITBI indevidamente pode pedir a restituição em até cinco anos, contados de cada pagamento (CTN, art. 168, I). O ponto de atenção é a modulação: depois da publicação do acórdão, os municípios podem pedir que a decisão valha apenas a partir de determinada data. Em julgamentos tributários, o STF costuma preservar o direito de quem já tinha ação ou pedido em curso até o marco escolhido.
Por isso, quem integralizou imóveis nos últimos cinco anos e pagou o imposto deve reunir as guias e avaliar o caso desde já.
Perguntas frequentes
O que é a imunidade do ITBI na integralização de capital?
É a regra do art. 156, § 2º, I, da Constituição que impede o município de cobrar ITBI quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de pagar a sua participação no capital social.
O STF já decidiu o Tema 1.348?
Até 16 de outubro de 2026, havia maioria de seis votos a dois pela imunidade, com o julgamento ainda em andamento no Plenário Virtual. A tese só se torna definitiva com o encerramento do julgamento.
Quem já pagou ITBI ao formar uma holding pode recuperar o valor?
Em tese, sim, em até cinco anos contados de cada pagamento (CTN, art. 168, I). O direito pode ser limitado se o STF modular os efeitos da decisão, o que torna importante avaliar o caso antes do marco de corte.
A imunidade vale para qualquer valor do imóvel?
Não. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado ao capital social. O que exceder esse montante pode ser tributado.
Conclusão
O Tema 1.348 pode encerrar uma das cobranças mais questionadas no planejamento patrimonial. Enquanto a decisão não é concluída, vale acompanhar o desfecho, revisar as integralizações já feitas e planejar as próximas com base na tese que se desenha.
É essa a lógica do Método Patrimônio Protegido™: estruturar a holding com segurança jurídica e sem pagar tributo que não é devido.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. Situação do julgamento atualizada em 16 de outubro de 2026.