Não automaticamente. E, se depender do que os tribunais vêm decidindo, a sua escritura continua protegida pelo valor que você declarou.
Explica-se: em 2022, o Superior Tribunal de Justiça encerrou uma briga antiga com os municípios e definiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da compra, e não sobre uma tabela criada pela Prefeitura. Em 2026, a Lei Complementar nº 227 mexeu no Código Tributário Nacional, e o Fisco municipal viu ali uma brecha para voltar ao modelo antigo. Vamos entender quem tem razão.
O valor que você declarou na compra do imóvel continua sendo o ponto de partida. Quem quiser cobrar sobre outro valor precisa provar.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113?
No julgamento do REsp 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou três teses, que reproduzimos na íntegra:
"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." (REsp 1.937.821/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022)
É dizer: a Prefeitura não pode partir da tabela dela e jogar para você o ônus de provar o contrário. Se desconfiar do valor declarado, ela é que precisa abrir um processo administrativo e demonstrar a diferença.
Em São Paulo, isso já havia sido dito antes. Em 2015, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucionais os artigos da lei paulistana que criavam o chamado valor venal de referência (Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000).
O que mudou com a LC 227/2026?
A Lei Complementar nº 227/2026 manteve o valor venal como base de cálculo do ITBI (norma do artigo 38 do CTN), mas acrescentou parágrafos que o Fisco municipal adorou. Pela nova redação, o valor venal é aquele pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e pode ser estimado pelo município com base em critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e de agentes financeiros e características do imóvel. Os critérios devem ser divulgados, e o contribuinte pode contestar o valor estimado por meio de avaliação contraditória.
Lógico que alguns municípios leram isso como uma autorização para ressuscitar o valor de referência. Mas não se deixe enganar.
O Tema 1.113 continua valendo?
Até aqui, sim. Registra-se que a nova lei não diz, em nenhum momento, que o valor declarado pelo contribuinte perdeu a presunção de veracidade, nem dispensa o processo administrativo do artigo 148 do CTN. Os critérios técnicos servem para o Fisco conferir o valor declarado, não para substituí-lo antes mesmo da escritura.
Os tribunais têm caminhado nessa direção. Em 2026, câmaras de direito público do Tribunal de Justiça de São Paulo afastaram a aplicação automática do valor de referência paulistano com base na nova lei, porque o município não demonstrou que seu valor atendia aos critérios técnicos exigidos nem que esses critérios haviam sido divulgados. Também recusaram a aplicação retroativa da LC 227/2026 a cobranças anteriores a ela (por exemplo, Remessa Necessária nº 1063081-67.2025.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, julgada em 09/06/2026).
Fique atento: o tema ainda não está pacificado. Há decisão no próprio TJSP entendendo que a nova lei superou parcialmente o Tema 1.113, e a palavra final deve voltar ao STJ.
Nossa compreensão
Na nossa visão, a LC 227/2026 não autoriza o retorno do valor de referência como piso automático. A presunção de boa-fé do valor declarado decorre do próprio artigo 148 do CTN, que a nova lei não alterou, e a lei municipal paulistana que previa o valor de referência já foi declarada inconstitucional. Mais: se a estimativa municipal resultar em imposto maior, estamos diante de uma majoração, que precisa respeitar as regras de anterioridade.
Paguei ITBI sobre o valor de referência. E agora?
Agora vem a parte que pouca gente sabe. Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos e pagou ITBI sobre um valor maior do que o da compra, imposto pela tabela da Prefeitura, é possível pedir a devolução da diferença, com correção (normas dos artigos 165 e 168, I, do CTN). O prazo de cinco anos conta de cada pagamento, por isso, quanto antes, melhor.
Para quem ainda vai comprar, a estratégia é outra: declarar o valor real da transação e, se a Prefeitura exigir o imposto sobre valor maior, questionar a cobrança antes do registro, inclusive por mandado de segurança.
Perguntas frequentes
Qual é a base de cálculo do ITBI segundo o STJ?
É o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto e só pode ser afastado pelo Fisco em processo administrativo próprio, conforme o Tema 1.113 do STJ.
A LC 227/2026 autorizou a Prefeitura a usar valor de referência?
Ela permite que o município estime o valor venal por critérios técnicos e divulgados, com direito a avaliação contraditória. Decisões do TJSP de 2026 têm entendido que isso não autoriza aplicar automaticamente o valor de referência, nem de forma retroativa.
Paguei ITBI sobre o valor de referência. Posso pedir a diferença?
Em regra, sim, em até cinco anos contados do pagamento (CTN, art. 168, I), quando o imposto foi calculado sobre valor superior ao da transação sem o processo administrativo exigido pelo art. 148 do CTN.
Conclusão
Retomando ao título: a Prefeitura não pode, simplesmente, voltar a cobrar o ITBI pelo valor de referência. A LC 227/2026 trouxe critérios para o Fisco estimar o valor venal, mas não apagou a regra de que o valor declarado vale até prova em contrário, apurada em processo administrativo. Quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode ter dinheiro a recuperar.
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Fonte: Lei Complementar nº 227/2026; CTN, arts. 38, 148, 165 e 168; STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113); TJSP, Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000; decisões do TJSP de 2026 conforme noticiado por Conjur e Migalhas.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.