Dá, e em poucos minutos. GCAP é o nome do programa da Receita Federal que apura o imposto de renda sobre o ganho de capital, o lucro na venda de um imóvel ou de outro bem. Antes de abrir o programa oficial, muita gente quer só uma resposta: quanto vou pagar? É para isso que serve o nosso simulador de ganho de capital.
O que é o GCAP?
É o programa oficial em que a pessoa física registra a venda, calcula o imposto e gera o DARF para pagamento. As informações preenchidas no GCAP de um ano podem ser importadas pelo programa da declaração do imposto de renda do ano seguinte. É dizer: quem vende um imóvel em 2026 usa o GCAP 2026, e os dados seguem para a declaração de 2027.
O simulador não substitui o GCAP. Ele antecipa a conta, para você decidir antes de assinar.
Como usar o simulador de ganho de capital?
São três blocos de informação.
1. O bem. Escolha o tipo (imóvel residencial, imóvel não residencial ou outro bem) e informe o mês da compra e o mês da venda. As datas importam, porque o tempo de posse define as reduções.
2. Os valores. Informe o valor de compra que consta na sua declaração de imposto de renda, as reformas e benfeitorias declaradas e com comprovante, o valor de venda e a corretagem paga por você.
3. As isenções. Marque se é o seu único imóvel e se não vendeu outro nos últimos cinco anos, e informe o valor que pretende usar na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, se for o caso.
O resultado mostra o ganho bruto, o ganho tributável depois das reduções e o imposto estimado, com o cálculo linha por linha.
O que pode reduzir o imposto?
| Regra | Efeito | Base legal |
|---|---|---|
| Imóvel comprado de 1969 a 1988 | Redução de 5% por ano de aquisição | Lei nº 7.713/1988, art. 18 |
| Tempo de posse desde 1996 | Fatores de redução FR1 e FR2 | Lei nº 11.196/2005, art. 40 |
| Único imóvel, venda de até R$ 440 mil, sem outra venda em 5 anos | Isenção | Lei nº 9.250/1995, art. 23 |
| Valor usado na compra de outro imóvel residencial em 180 dias | Isenção proporcional | Lei nº 11.196/2005, art. 39 |
Fique atento: benfeitorias só entram no custo se estiverem declaradas e comprovadas. Reforma sem nota e sem declaração não reduz o imposto.
Qual é a alíquota?
Progressiva, conforme o tamanho do ganho (Lei nº 13.259/2016): 15% até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5% acima disso.
Quando e como pagar?
Por DARF, com o código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Passado o prazo, há multa e juros. Por isso, o melhor momento para fazer a conta é antes de assinar a escritura, e não depois.
Nossa compreensão
Na nossa visão, o simulador é o primeiro passo, e não o último. A conta muda bastante conforme o custo declarado, as benfeitorias comprovadas e o uso das isenções. Em vendas de valor relevante, imóveis herdados ou recebidos em doação, ou com pagamento parcelado, vale revisar o caso antes de fechar o negócio, porque é nesse momento que a economia, dentro da lei, ainda é possível.
Perguntas frequentes
O que é GCAP?
É o programa da Receita Federal para apurar o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de bens, como imóveis, e gerar o DARF de pagamento.
O simulador de ganho de capital substitui o programa GCAP?
Não. O simulador antecipa a estimativa do imposto. A apuração oficial e o DARF são feitos no programa GCAP da Receita Federal.
Qual é o prazo para pagar o imposto sobre o ganho de capital?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por DARF com o código 4600.
Quem vende o único imóvel paga imposto?
Não paga, se o valor da venda for de até R$ 440 mil e não tiver havido outra venda de imóvel nos últimos cinco anos (Lei nº 9.250/1995, art. 23).
Conclusão
Antes de vender, faça a conta. O simulador mostra, em poucos minutos, quanto o ganho de capital pode custar e quais reduções e isenções podem ser aplicadas. Com o número na mão, a decisão fica mais segura, e o programa GCAP passa a ser só a formalização.
Vai vender um imóvel?
Simule o imposto de renda sobre o ganho de capital (GCAP), com os fatores de redução e as isenções da lei.
Abrir o simulador de ganho de capital →Material produzido com muito carinho para você, caro(a) leitor(a). Se este conteúdo pode ajudar alguém que vai vender um imóvel, compartilhe.
Fontes: Lei nº 7.713/1988, art. 18; Lei nº 9.250/1995, art. 23; Lei nº 11.196/2005, arts. 39 e 40; Lei nº 13.259/2016; Receita Federal, página do Programa GCAP 2026.
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