Dados da venda
Exemplo preenchidoO valor que consta na sua declaração, com as atualizações já declaradas.
Somam ao custo se constarem da declaração e tiverem comprovante.
Cálculo do imposto
Como o imposto sobre o ganho de capital é calculado
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado no imposto de renda, somado às benfeitorias e descontada a corretagem paga pelo vendedor. Sobre esse ganho incidem alíquotas de 15% a 22,5%, conforme o tamanho do ganho.
Na venda de imóveis, a lei permite reduzir o ganho. Imóveis comprados até 1988 têm uma redução fixa por ano de aquisição, que chega a 100% para os comprados até 1969. Para todos os imóveis, os fatores de redução da Lei 11.196/2005 diminuem o ganho conforme o tempo de posse desde 1996.
- Lei 7.713/1988, art. 18 · redução de 5% por ano para imóveis adquiridos de 1969 a 1988.
- Lei 9.250/1995, art. 23 · isenção do único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos.
- Lei 11.196/2005, art. 39 · isenção quando o valor é usado na compra de outro imóvel residencial em 180 dias.
- Lei 11.196/2005, art. 40 · fatores de redução FR1 (1/1,0060 por mês até nov/2005) e FR2 (1/1,0035 por mês a partir de dez/2005).
- Lei 13.259/2016 · alíquotas progressivas de 15%, 17,5%, 20% e 22,5%.
- Lei 9.250/1995, art. 22 e IN SRF 599/2005 · isenção de bens de pequeno valor (até R$ 35 mil no mês) e regras de cálculo.
Dúvidas comuns sobre o ganho de capital
Quando e como pago o imposto?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por DARF com o código 4600. O cálculo é feito no programa GCAP da Receita Federal, que depois é importado para a declaração anual.
Vendi a prazo. Pago tudo de uma vez?
Não. Na venda parcelada, o imposto é pago proporcionalmente a cada parcela recebida, também até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Posso usar o valor para quitar o financiamento de outro imóvel?
A Receita Federal restringe essa hipótese, mas o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a isenção nesse caso. Vale analisar antes da venda, porque o caminho pode exigir medida judicial.
O imóvel foi herdado ou recebido em doação. Qual é o custo?
Em regra, o valor pelo qual o bem foi transmitido no inventário ou na doação e lançado na sua declaração. Se o bem foi transferido por valor maior que o declarado pelo falecido ou doador, pode ter havido ganho de capital na transmissão.
O resultado substitui o programa da Receita?
Não. É uma estimativa para planejar a venda. O cálculo oficial é feito no GCAP, com as datas e os valores exatos de cada operação.
Advogada tributarista, OAB/SP nº 357.777 · Ana Miliane Advogados, Sociedade OAB/SP nº 41.716 · São Paulo/SP. Regras conferidas em outubro de 2026.