Dá, sim. É exatamente para isso que existe a doação com reserva de usufruto: os pais transferem aos filhos a propriedade dos imóveis ainda em vida, mas continuam morando neles, alugando e recebendo os aluguéis enquanto viverem. Quando o usufruto acaba, os bens já estão no nome dos filhos, sem precisar passar por inventário.
Parece simples, e em boa parte é. Mas não se deixe enganar: é uma decisão definitiva, com regras de imposto, de igualdade entre os filhos e de proteção dos próprios pais que precisam ser pensadas antes da escritura.
Os filhos recebem a propriedade. Os pais continuam com a chave, o uso e a renda.
Como funciona a doação com reserva de usufruto?
A propriedade de um imóvel pode ser dividida em duas partes. A nua-propriedade é o direito de ser dono. O usufruto é o direito de usar o bem e de ficar com os seus frutos, como os aluguéis (norma do artigo 1.394 do Código Civil).
Na doação com reserva de usufruto, os pais doam a nua-propriedade aos filhos e reservam para si o usufruto. Explica-se a vantagem: o usufruto vitalício se extingue com a morte do usufrutuário (artigo 1.410, I), e, nesse momento, os filhos passam a ter a propriedade plena, bastando cancelar o usufruto na matrícula. Aquele imóvel não entra no inventário.
Quanto custa de imposto?
Em São Paulo, a doação da nua-propriedade paga ITCMD de 4% sobre dois terços do valor do imóvel, já que o terço restante corresponde ao usufruto que fica com os pais (artigo 9º, § 2º, item 4, da Lei estadual nº 10.705/2000). Num imóvel de R$ 900 mil, a base de cálculo é de R$ 600 mil, e o imposto, de R$ 24 mil, pago antes da escritura.
Fique atento ao que acontece depois: quando o usufruto se extingue, a Fazenda paulista tem exigido o imposto sobre o terço restante. Há decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo afastando essa cobrança, com base na própria lei estadual (artigo 6º, I, "f"), mas o tema não está pacificado e precisa entrar na conta do planejamento.
Acrescente-se o imposto de renda: se o imóvel for doado por valor maior do que o declarado pelos pais, a diferença pode ser tributada como ganho de capital. Escolher o valor da doação é parte da estratégia.
E a igualdade entre os filhos?
Aqui está o ponto que mais gera briga no futuro. A doação de pais para filho é considerada adiantamento da herança que caberia a ele (artigo 544 do Código Civil). É dizer: no inventário, aquele valor é trazido para a conta, a chamada colação (artigo 2.002), para que os irmãos recebam partes iguais.
A colação pode ser dispensada, desde que o doador declare que a doação sai da parte disponível do patrimônio (artigos 2.005 e 2.006). E há um limite que ninguém pode ultrapassar: a doação que excede o que o doador poderia deixar em testamento é nula na parte excedente, a chamada doação inoficiosa (artigo 549). Doar tudo a um filho e nada aos outros não é planejamento; é litígio contratado.
E se os pais precisarem vender o imóvel?
Aí está o lado que precisa ser pesado com honestidade. Depois da doação, os pais não são mais donos: para vender o imóvel, precisam da concordância dos filhos. E a doação, em regra, não pode ser desfeita, salvo em situações excepcionais, como a ingratidão prevista na lei (artigos 555 a 557).
Por isso, a escritura pode e deve trazer proteções. É possível incluir a cláusula de reversão, para que o bem volte aos pais se o filho falecer antes deles (artigo 547), e, com justa causa, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade (artigos 1.848 e 1.911), que protegem o imóvel de dívidas do filho ou de um divórcio. A lei também proíbe a doação de todos os bens sem reserva de parte ou de renda suficiente para o sustento do doador (artigo 548), e o usufruto cumpre exatamente esse papel.
A regra pode mudar?
Pode. A Reforma Tributária determinou que o ITCMD passe a ser progressivo, e a Lei Complementar nº 227/2026 trouxe normas gerais sobre o imposto, inclusive sobre frutos não usufruídos transferidos ao nu-proprietário. São Paulo ainda precisa adaptar a sua lei, e projetos sobre o tema na Assembleia Legislativa são projetos, não lei. Por enquanto, vale a alíquota de 4%.
Nossa compreensão
Na nossa visão, a doação com reserva de usufruto é uma das ferramentas mais eficientes do planejamento patrimonial, justamente porque equilibra três vontades: antecipar a sucessão, manter os pais seguros e tratar os filhos com igualdade. O erro está em fazê-la isoladamente, imóvel por imóvel, sem olhar o patrimônio inteiro, a legítima e o imposto. Feita dentro de um plano, ela poupa a família do inventário daquele bem; feita no improviso, pode transferir o conflito para os irmãos.
Perguntas frequentes
O que é doação com reserva de usufruto?
É a doação da nua-propriedade de um bem, em que o doador mantém para si o usufruto, isto é, o direito de usar o bem e ficar com os seus frutos, como os aluguéis, enquanto viver (Código Civil, arts. 1.394 e 1.410, I).
Quanto se paga de ITCMD na doação com reserva de usufruto em São Paulo?
4% sobre dois terços do valor do imóvel (Lei estadual nº 10.705/2000, art. 9º, § 2º, item 4). A cobrança do terço restante na extinção do usufruto é discutida na Justiça.
A doação com usufruto evita o inventário?
Para o bem doado, sim. Com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue e é cancelado na matrícula, e os filhos passam a ter a propriedade plena.
Os pais podem vender o imóvel depois da doação?
Só com a concordância dos filhos, que passaram a ser os donos. Por isso, a decisão precisa ser planejada antes da escritura.
Conclusão
Retomando à pergunta do título: dá para passar os imóveis aos filhos e continuar mandando neles? Dá, com a reserva de usufruto, desde que a doação respeite a legítima, considere o imposto agora e depois, e proteja os pais. É uma ferramenta poderosa quando faz parte de um plano. É essa a lógica do Método Patrimônio Protegido®: diagnóstico, proteção, estruturação e sucessão. Leia também fiz testamento, então meus filhos não vão precisar de inventário?
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Fontes: Código Civil, arts. 544, 547, 548, 549, 555 a 557, 1.394, 1.410, 1.848, 1.911, 2.002, 2.005 e 2.006; Lei estadual nº 10.705/2000, arts. 6º, I, "f", 9º, § 2º, e 18; Lei Complementar nº 227/2026; Migalhas, "Doação da nua-propriedade de imóvel aos filhos com reserva de usufruto" (abril de 2026).
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.