Então vale revisar a carteira agora, antes que o cliente pergunte. Quem acompanha a holding de perto é o contador: foi ele quem registrou a integralização, lançou os imóveis no balanço e, muitas vezes, viu a guia de ITBI ser paga. Com a decisão do Supremo Tribunal Federal no Tema 1.348, parte desses pagamentos pode ter sido indevida, e quem tem a carteira na mão é quem consegue enxergar primeiro quais clientes podem ter direito à restituição.
O que mudou com o Tema 1.348?
Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu o julgamento do RE 1.495.108, com repercussão geral, e fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital (norma do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal) é incondicionada. É dizer: a prefeitura não pode cobrar o imposto quando o sócio transfere o imóvel para integralizar o capital, ainda que a empresa tenha atividade preponderantemente imobiliária, como locação ou compra e venda.
Explica-se: muitos municípios cobravam o ITBI de holdings patrimoniais justamente sob o argumento de que a atividade era imobiliária. Esse fundamento caiu. A ressalva da atividade imobiliária continua valendo apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas.
A tese ressalva a simulação e a fraude à lei: a holding precisa existir de fato, com propósito real, e a integralização não pode ser apenas aparente.
Quais clientes da carteira olhar primeiro?
A restituição pode ser pedida em até cinco anos, contados de cada pagamento (norma do artigo 168, I, do Código Tributário Nacional). Na prática, hoje, interessam os pagamentos de ITBI feitos a partir de novembro de 2021. Por isso, o filtro inicial é simples: holdings ou empresas que receberam imóveis como integralização de capital desde o fim de 2021 e que pagaram o imposto na transferência.
Fique atento: o prazo corre por guia, e não por empresa. Uma holding que integralizou imóveis em datas diferentes pode ter parte dos pagamentos ainda dentro do prazo e parte já fora dele. E, a cada mês que passa, os pagamentos mais antigos saem da janela.
Que documentos separar?
A análise é essencialmente documental. Com três conjuntos de papéis já é possível avaliar o caso: o contrato social ou a alteração contratual registrada que prevê a integralização dos imóveis; as guias de ITBI com os respectivos comprovantes de pagamento; e as matrículas atualizadas dos imóveis transferidos.
Registra-se que o contador costuma ter boa parte disso no arquivo da empresa. O que faltar, em regra, se obtém na junta comercial, no cartório de registro de imóveis ou no próprio site da prefeitura.
O que exatamente o STF decidiu no Tema 1.348?
Veja o resumo da decisão e o que ainda está em aberto.
Ver o resumo do Tema 1.348 →Quais pontos de atenção o contador pode antecipar?
Há três situações que merecem um olhar técnico antes de qualquer pedido.
A primeira é o valor que excede o capital. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade alcança o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social. Se parte do valor foi para reserva de capital, essa parcela ainda gera discussão.
A segunda é a diferença entre o valor declarado no imposto de renda, que a lei permite usar na integralização (norma do artigo 23 da Lei nº 9.249/1995), e o valor venal ou de referência adotado pela prefeitura. Muitos municípios cobram ITBI sobre essa diferença, e a jurisprudência ainda não é uniforme.
A terceira é a forma da transferência. A imunidade vale para a integralização de capital. Imóvel que entrou na empresa por compra e venda, por exemplo, segue outra regra.
Por que não vale a pena esperar?
Por causa da modulação. Depois da publicação do acórdão, os municípios podem opor embargos de declaração e pedir que a decisão produza efeitos só a partir de determinada data. Em julgamentos tributários, o STF costuma preservar o direito de quem já tinha ação ou pedido em curso até o marco escolhido. Quem espera corre o risco de ficar do lado errado dessa linha.
Perguntas frequentes
Holding com atividade de locação de imóveis também tem imunidade de ITBI na integralização?
Sim. Pelo Tema 1.348 do STF, a imunidade na integralização de capital é incondicionada e não depende da atividade da empresa, ressalvadas a simulação e a fraude à lei.
Qual é o prazo para pedir a restituição do ITBI pago na integralização?
Cinco anos, contados de cada pagamento, nos termos da norma do artigo 168, I, do Código Tributário Nacional. Há ainda o risco de modulação dos efeitos da decisão pelo STF.
Quais documentos o contador deve separar?
O contrato social ou a alteração contratual com a integralização dos imóveis, as guias de ITBI com os comprovantes de pagamento e as matrículas atualizadas dos imóveis.
Toda holding que pagou ITBI tem direito à restituição?
Não necessariamente. É preciso conferir se a transferência foi feita a título de integralização de capital, se o valor ficou dentro do capital social e se a operação foi real, sem simulação. Por isso a análise é feita caso a caso.
Conclusão
O contador não precisa esperar o cliente perguntar. Com o Tema 1.348, revisar as integralizações de imóveis feitas desde o fim de 2021 é uma forma concreta de agregar valor à carteira, e o tempo, aqui, joga contra o contribuinte. Separados os documentos, a análise jurídica mostra se há possibilidade de restituição e qual o melhor caminho.
Quer o resumo da decisão do STF em uma página?
A tese, o prazo e os pontos de atenção, reunidos.
Ver o resumo do Tema 1.348 →Para aprofundar, leia também o que o STF decidiu no Tema 1.348 e por que o prazo para recuperar o ITBI pode ser menor do que cinco anos.
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Fontes: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; Código Tributário Nacional, art. 168, I; Lei nº 9.249/1995, art. 23; STF, RE 1.495.108/SP (Tema 1.348), Rel. Min. Edson Fachin, julgamento concluído em 19/10/2026; STF, Tema 796.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. Atualizado em 23 de outubro de 2026, após a conclusão do julgamento.