Em regra, não, mas há uma zona cinzenta que merece atenção. É muito comum: a holding da família é dona da casa onde os pais moram, ou do apartamento usado por um filho, e cede o imóvel de graça, por comodato. Até hoje, esse empréstimo não gerava tributo sobre consumo. Com o IBS e a CBS, a pergunta voltou à mesa.
Agora, vamos ao que a lei diz, sem alarmismo.
O que a lei diz sobre operações gratuitas?
A Lei Complementar nº 214/2025, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026, prevê que o IBS e a CBS também incidem sobre o fornecimento gratuito ou abaixo do valor de mercado de bens e serviços em algumas situações (norma do artigo 5º).
A hipótese central é a do inciso I, alínea “a”: bens adquiridos pelo contribuinte que tenham permitido a apropriação de créditos de IBS e CBS, e depois fornecidos de graça aos sócios, administradores, empregados ou aos seus cônjuges, companheiros e parentes até o terceiro grau. Nesses casos, o tributo é calculado sobre o valor de mercado (§ 9º).
Explica-se: a lógica é impedir que a empresa tome o crédito na compra e depois entregue o bem para uso pessoal da família sem pagar nada. Sem crédito na entrada, essa regra não se aplica.
E a casa da família, emprestada pela holding?
Na maioria das holdings familiares, os imóveis entraram por integralização de capital ou foram comprados antes da reforma. Em nenhum desses casos houve crédito de IBS ou CBS na aquisição. Pela leitura literal da alínea “a”, portanto, o comodato desses imóveis aos sócios e parentes não gera o tributo.
Onde está a zona cinzenta?
No inciso IV do mesmo artigo 5º, que fala dos “demais fornecimentos não onerosos ou a valor inferior ao de mercado” a parte relacionada. E a própria lei considera partes relacionadas, entre outras, a entidade e o cônjuge, companheiro ou parente até o terceiro grau de seu controlador ou diretor (norma do artigo 5º, § 3º, VII).
Há duas leituras. Para uma, sem crédito na entrada não há tributo na saída, o que preserva a lógica da não cumulatividade. Para outra, o inciso IV seria uma regra própria, capaz de alcançar o comodato entre partes relacionadas mesmo sem crédito. Ainda não há posição da Receita, do Comitê Gestor do IBS nem dos tribunais, e a lei remete parte do tema ao regulamento.
| Situação do imóvel emprestado | Risco de IBS e CBS no comodato |
|---|---|
| Integralizado ou comprado antes de 2027, sem crédito | Baixo, pela leitura literal |
| Comprado depois da reforma, com crédito apropriado | Alto: tributo sobre o valor de mercado |
| Qualquer imóvel cedido a parte relacionada | Depende da regulamentação do inciso IV |
O que fazer agora?
Fique atento a três cuidados. Primeiro, formalize o comodato por escrito, com prazo e com a indicação de quem paga as despesas do imóvel. Segundo, ao comprar novos imóveis pela holding depois de 2027, avalie antes se o bem vai gerar crédito e se será usado pela família, porque essa combinação atrai o tributo. Terceiro, acompanhe a regulamentação, que pode definir de vez a leitura do inciso IV.
Explicamos as demais mudanças da reforma para a holding no artigo Holding familiar ainda vale a pena depois da Reforma Tributária?
Nossa compreensão
Na nossa visão, a leitura mais coerente com o sistema da não cumulatividade é a de que o comodato de imóvel sem crédito na aquisição não gera IBS nem CBS. Mas coerência não é garantia. Enquanto o regulamento não vier, a holding que cede imóveis à família deve documentar bem a operação e planejar as novas aquisições com essa regra em mente.
Perguntas frequentes
A holding paga IBS e CBS por emprestar imóvel aos sócios?
Pela leitura literal da Lei Complementar nº 214/2025, só quando o imóvel gerou crédito de IBS e CBS na aquisição. Há, porém, discussão sobre a regra geral das operações entre partes relacionadas.
O que são partes relacionadas na reforma tributária?
São pessoas ou empresas em que uma pode influenciar as condições das transações da outra, como o controlador e suas controladas e a empresa e os parentes até o terceiro grau de seu controlador (LC nº 214/2025, art. 5º, §§ 2º e 3º).
Imóvel integralizado na holding gera crédito de IBS e CBS?
Não. A integralização de capital e as compras anteriores à reforma não geram crédito desses tributos.
Preciso formalizar o comodato?
É recomendável. O contrato escrito, com prazo e definição das despesas, demonstra a natureza da operação e organiza a relação entre a holding e a família.
Conclusão
A holding que empresta a casa para a família morar, em regra, não vai pagar IBS e CBS por isso, desde que o imóvel não tenha gerado crédito na aquisição. A zona cinzenta está nas operações entre partes relacionadas, que ainda dependem de regulamentação. Até lá, documente o comodato e planeje as novas compras com cuidado.
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Fontes: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 5º e 12, § 4º, com a redação da Lei Complementar nº 227/2026; Imprensa 24h, “Novas regras do IBS e da CBS geram debates sobre comodatos em holdings patrimoniais”.
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