O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é uma obrigação anual que incide sobre proprietários de imóveis urbanos. Em São Paulo, recentemente, muitos contribuintes têm se deparado com aumentos significativos nesse tributo, frequentemente decorrentes de reavaliações do valor venal dos imóveis realizadas de forma unilateral pelas prefeituras, por meio de fiscalização com drones e imagens de satélite.
Como contestar um aumento abusivo do IPTU
Diante de um aumento considerado abusivo, o contribuinte possui o direito de contestar o lançamento do IPTU. O primeiro passo é apresentar uma impugnação administrativa junto à prefeitura, solicitando a revisão do valor cobrado.
Outra alternativa é ajuizar uma ação de revisão do lançamento. Nesse processo, será necessário pagar perícia para validar a metragem e os fatores que influenciam no cálculo do valor venal do imóvel e, consequentemente, no valor devido do imposto.
Como calcular o IPTU
O cálculo do IPTU na cidade de São Paulo baseia-se no valor venal do imóvel, que é determinado por diversos fatores, incluindo a área construída e a idade da edificação, artigo 11 da Lei 11.152/1991:
Art. 11. A construção será enquadrada em um dos tipos e padrões previstos na Tabela V, e seu valor venal resultará da multiplicação da área construída bruta pelo valor unitário de metro quadrado de construção associado à subdivisão da zona urbana a que pertença, constante da Tabela VI, e pelo fator de obsolescência, constante da Tabela IV.(Redação dada pela Lei nº 15.889/2013).
Área Construída
A área construída refere-se à soma de todas as áreas cobertas do imóvel, medidas pelos contornos externos das paredes ou pilares. Inclui também áreas pavimentadas descobertas, como terraços e sacadas, além de coberturas de postos de serviços e piscinas. No caso de unidades autônomas em condomínios, adiciona-se à área privativa a parte correspondente nas áreas comuns, proporcional à sua quota-parte.
Idade do Imóvel/Fator de Obsolescência
O fator de obsolescência é aplicado para ajustar o valor venal conforme a idade do imóvel, reconhecendo a depreciação natural das edificações ao longo do tempo. A idade da edificação é calculada subtraindo-se o ano de término da construção ou de sua efetiva ocupação do ano corrente. Reformas podem influenciar essa contagem: pequenas reformas reduzem a idade em 20%, enquanto reformas substanciais reiniciam a contagem a partir do ano de conclusão da reforma (a Lei 10.235 de 16/12/86 alterada pela Lei 11.152 de 30/12/91 em sua tabela IV indica os fatores de obsolescência – coeficientes de depreciação do valor dos prédios pela idade).
Agora que você compreendeu quais são os fatores determinantes para apurar seu imposto, vamos exercitar:
Exemplo prático com o uso dos principais fatores que influenciam no valor do IPTU (sem deduções ou acréscimos no IPTU)
Considere um imóvel residencial com as seguintes características:
- Área construída: 250 m², R$ 2.711,00
- Área do terreno: 300 m², R$ 3.562,00
- Idade da edificação: 20 anos
- Fator de obsolescência: 0,82 (para 20 anos de idade, conforme a Tabela IV da Lei 11.152/1991)
Cálculo do Valor Venal
- Área construída: 250m² X R$ 2.711 X 0,82 = R$ 555.755,00
- Área do terreno: 300 m² X R$ 3.562,00 = R$ 1.068.600,00
- Base de cálculo: (R$ 555.755,00 + R$ 1.068.600,00) X 0,1% = R$ 1.624.355,00 X 1%
- Total a pagar: R$ 16.243,55
No exemplo acima, o contribuinte deveria pagar R$ 16.243,55. Bem assim que se calcula em São Paulo.
A seguir vamos de exemplo apontando alterações nos parâmetros para que você compreenda uma hipótese de pagamento errado, a maior. Vem comigo!
Exemplo Fictício com alterações na área construída e idade do imóvel (sem deduções ou acréscimos no IPTU)
Considere que o mesmo imóvel residencial tenha realmente as seguintes características:
- Área construída: 150 m², R$ 2.711,00 (alteramos)
- Área do terreno: 300 m², R$ 3.562,00
- Idade da edificação: 30 anos (alteramos)
- Fator de obsolescência: 0,70 (para 30 anos de idade, conforme a Tabela IV da Lei 11.152/1991)
Cálculo do Valor Venal com as alterações
- Área construída: 150m² X R$ 2.711 X 0,70 = R$ 284.655,00
- Área do terreno: 300 m² X R$ 3.562,00 = R$ 1.068.600,00
- Base de cálculo: (R$ 284.655,00+ R$ 1.068.600,00) X 0,1% = R$ 1.353.255,00 X 1%
- Total a pagar: R$ 13.532,55
Ah, e não esqueça do proveito econômico para o futuro, ou seja, seu imposto cobrado de forma correto nos anos seguintes.
No exercício acima haveria um recolhimento a maior de R$ 2.711,00 (R$ 16.243,55 – R$ 13.532,55) anual, o retroativo dos últimos cinco anos seria o valor de R$ 13.555,00 sem atualização.
Importância da Atualização Cadastral
É fundamental que os dados cadastrais do imóvel, como área construída e idade da edificação, estejam atualizados junto à Prefeitura. Alterações não informadas podem resultar em cálculo incorreto do IPTU.
Conclusão
Compreender o cálculo do IPTU é essencial para evitar cobranças indevidas e planejar corretamente os gastos anuais com tributos. Caso o valor do imposto pareça injustificado, é possível contestar administrativamente ou judicialmente.
Manter o cadastro do imóvel atualizado também pode ajudar a reduzir encargos desnecessários.
Se você deseja revisar o valor do seu IPTU ou precisa de assessoria para contestar o lançamento, entre em contato com um dos nossos especialistas em direito tributário.
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