Com o início do ano de 2026, repete-se um cenário já conhecido pelos proprietários de imóveis urbanos: a chegada do carnê do IPTU acompanhado, muitas vezes, de aumento significativo e aparentemente injustificado. O problema não está, em regra, na majoração de alíquotas — que depende de lei específica, mas na base de cálculo do imposto, especialmente em inconsistências cadastrais mantidas pelo Município.
O IPTU, nos termos das normas do artigo 32 do Código Tributário Nacional, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana, sendo sua base de cálculo o valor venal do imóvel.
É justamente nesse ponto que surgem os principais equívocos.
Quais fatores influenciam o cálculo do IPTU: O valor venal do imóvel é apurado com base em dados cadastrais constantes do cadastro imobiliário municipal, que, em regra, consideram:
- Metragem do terreno
- Área construída (área ocupada)
- Padrão construtivo
- Idade da construção
- Uso do imóvel (residencial, comercial, misto)
- Localização e zoneamento urbano
Dois campos merecem atenção especial do contribuinte e do advogado tributarista:
1. Área ocupada / metragem construída – É comum que o Município considere metragem superior à efetivamente construída, seja por erro de atualização cadastral, seja por inclusão indevida de áreas que não integram a construção (garagens descobertas, áreas técnicas, lajes não edificadas, entre outras). Esse erro impacta diretamente o valor venal e, por consequência, o IPTU lançado.
2. Idade da construção – Item ACC Outro ponto sensível é o campo referente à idade da construção, usualmente identificado no cadastro fiscal como ACC (Ano da Conclusão da Construção). Quanto mais nova a construção considerada pelo Município, maior tende a ser o valor venal atribuído ao imóvel. Não são raros os casos em que imóveis antigos aparecem no cadastro como se fossem recém-construídos ou reformados integralmente, sem que isso corresponda à realidade fática. Como identificar o erro no IPTU A verificação deve ser objetiva e documental.
O primeiro passo é conferir o carnê do IPTU e o espelho do cadastro imobiliário, comparando: Área construída constante no cadastro × área real do imóvel Ano da construção informado × documentos que comprovem a idade real (habite-se, matrícula, projetos, fotos, contratos antigos) Essa conferência simples costuma revelar inconsistências relevantes que justificam a revisão do lançamento.
Como resolver: revisão administrativa ou judicial Via administrativa Identificado o erro, é plenamente possível requerer a revisão do lançamento do IPTU junto à Prefeitura, por meio de processo administrativo fiscal, com fundamento: No direito de petição (normas do artigo 5º, inciso XXXIV, da Constituição Federal).
No princípio da legalidade tributária Na vedação ao enriquecimento sem causa da Administração.
A revisão administrativa é recomendável como primeira medida, pois pode corrigir o cadastro para os exercícios futuros e, em alguns casos, gerar restituição. Quando é identificado erro no valor do IPTU, o contribuinte pode procurar diretamente a Justiça, sem necessidade de passar antes pela Prefeitura. Isso também ocorre quando o pedido de revisão feito ao Município é negado ou quando o contribuinte só percebe o erro depois de anos pagando o imposto com valores incorretos. Nessas situações, é possível pedir ao Judiciário a correção do IPTU e a devolução do que foi pago a mais (dos último 05 anos), já que o erro não pode ser mantido apenas por ter sido repetido ao longo do tempo.
Conclusão: O IPTU deve refletir a realidade do imóvel, e não erros mantidos no cadastro da Prefeitura.
A chegada do carnê com valor elevado não significa, necessariamente, que o imposto esteja correto. Diferenças na metragem do imóvel ou na idade da construção são falhas comuns e impactam diretamente o valor cobrado. Ao identificar o erro, o contribuinte não está sem alternativas.
É possível buscar a correção do IPTU e, quando for o caso, recuperar valores pagos a mais nos últimos cinco anos. Questionar o lançamento não é inadimplência, mas o exercício legítimo de um direito.
A revisão do IPTU é uma medida de justiça fiscal e pode representar economia relevante para o contribuinte, tanto para os próximos anos quanto em relação ao que já foi pago indevidamente.
